AEGIDE SAS

Action de notation et justification

• EthiFinance Ratings confirme la note court-terme de EF1, attribuée au programme de NEU CP de €100m d’Aegide SAS (ci-après Aegide Domitys).
• Aegide Domitys est un groupe français privé de résidences services seniors (RSS) qui exploite les résidences.
• La confirmation de la notation du programme de NEU CP repose en premier lieu sur la bonne qualité de crédit de La Mondiale SAM (notée BBB+, outlook Négatif par EthiFinance Ratings), actionnaire unique du groupe depuis février 2025 et garant à première demande du programme. Compte tenu de l’importance du soutien financier et opérationnel apporté au groupe, la notation de La Mondiale SAM entre pour 75% dans la détermination de la notation long terme servant de référence à l’établissement de la notation court terme d’Aegide Domitys.
• La notation bénéficie également du bon profil d’activité d’Aegide Domitys, leader du marché français des résidences services seniors (RSS), avec une part de marché environ deux fois supérieure à celle de son principal concurrent. Le groupe évolue par ailleurs sur un marché bénéficiant de perspectives de croissance favorables à moyen terme, soutenues par le vieillissement structurel de la population en France et plus largement en Europe. Enfin, le plan de redressement lancé en 2025 pour faire face aux difficultés du groupe, fondé sur l’arrêt de la promotion et l’amélioration de la rentabilité des résidences, devrait permettre au groupe de redevenir profitable à horizon 2028 sur l’exploitation.
• En revanche, la notation reste contrainte par le profil financier dégradé d’Aegide Domitys. Le groupe enregistre des pertes opérationnelles importantes depuis 2022, sous l’effet conjoint de la dégradation du marché immobilier, qui a pesé sur l’activité de promotion, et de la montée en puissance de nombreuses résidences récemment ouvertes, dont l’atteinte du seuil de rentabilité nécessite généralement trois à quatre ans. En 2025, l’ouverture de 14 nouvelles résidences a continué à peser sur la profitabilité. L’EBITDA (avant ajustement des loyers) était négatif à -€43.8m compte tenu du temps nécessaire au remplissage des nouvelles résidences. Le levier net ajusté, qui intègre une estimation des engagements locatifs ainsi que les comptes courants d’actionnaire, s’est légèrement amélioré à 11.5x mais reste à un niveau dégradé. Sur notre période de projections (2026-28), nous anticipons que le levier restera élevé malgré une amélioration progressive pour se rapprocher de 7.3x, principalement soutenu par la progression du taux d’occupation, l’amélioration de la rentabilité des résidences, ainsi qu’une augmentation de capital souscrite par l’actionnaire unique.
• Conformément à notre méthodologie, le secteur des services de santé, auquel nous rattachons Aegide Domitys, présente un risque ESG moyen à faible (score de la heatmap compris entre 2 et 3). En ce qui concerne les facteurs environnementaux, le secteur a un faible impact sur le climat, les ressources et la biodiversité. Cependant, les services de santé sont essentiels pour les consommateurs, ce qui impose des responsabilités importantes au secteur. Enfin, la santé est un poste budgétaire important dans tous les pays et contribue également à la création d'emplois dans de nombreuses régions.
• En outre, notre évaluation de la politique ESG du groupe Aegide Domitys fait également ressortir un score neutre (score compris entre 1.5 et 3.5). La prise en compte des critères ESG n’a donc pas eu d’incidence sur la notation.

 

Description de l’émetteur

Aegide Domitys est un groupe privé de résidences services seniors (RSS). Le groupe se consacre désormais principalement à l’exploitation, après avoir cessé son activité de promotion. Une RSS est définie par la loi ASV de 2015 comme un « ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables ». Les logements proposés par les résidences Domitys vont du T1 au T3. Les résidences comprennent des logements, et des espaces dédiés aux services (restauration, activités physiques, bibliothèque…).

A fin 2025, Aegide Domitys comptait 205 sites, notamment 196 RSS en France et 6 à l’étranger, représentant c. 22 700 résidents. 17 autres RSS étaient en cours de construction et devraient être ouvertes entre 2026 et début 2027. 

En 2025, le groupe a réalisé un chiffre d’affaires consolidé de €621.2m pour un EBITDA en normes françaises de -€43.8m et un EBITDA ajusté (après retraitement des loyers) de €171.4m. 

 

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Fondamentaux

Profil d’activité

Appréciation du risque sectoriel

• Un secteur sous pression à court terme, mais bénéficiant de perspectives démographiques très favorables à moyen terme

Les RSS constituent une solution d’habitat intermédiaire destinée principalement aux personnes âgées autonomes ou faiblement dépendantes (GIR 5-6), combinant logements privatifs, espaces communs et services (restauration, animations, sécurité, etc.). Elles répondent ainsi aux besoins de seniors souhaitant conserver leur autonomie tout en bénéficiant d’un environnement sécurisé et de services de proximité.

Le secteur a connu une forte expansion au cours de la dernière décennie. À fin 2025, la France comptait 1 338 RSS représentant 108 286 logements (vs c. 600 résidences en 2017). Les RSS représentent désormais près de 39% des logements ou places en habitats intermédiaires pour seniors. Cette croissance rapide de l'offre pèse actuellement sur le secteur. Le rythme des ouvertures ralentit depuis 2025, sous l'effet de la baisse des investissements immobiliers et d'une situation temporaire de sur-offre dans certaines zones, qui ralentit la montée en charge des résidences récentes et pèse sur leurs taux d'occupation et leur rentabilité. Dans ce contexte, les opérateurs privilégient désormais davantage l'amélioration de l'exploitation des résidences existantes, leur taux d'occupation et l'adaptation des offres et des prix plutôt qu'une croissance rapide du parc.

Les perspectives à moyen terme restent néanmoins très favorables, portées par l’effet démographique. Après plusieurs années durant lesquelles la population cœur de cible des RSS (environ 80-85 ans) était relativement stable du fait du creux des naissances pendant la Seconde Guerre mondiale, 2026 marque le début de l'arrivée des générations du baby-boom dans cette tranche d'âge. Selon l'Observatoire SILVITA, la population des 80-85 ans devrait augmenter d'environ 1.1 million de personnes entre 2026 et 2031, avec une accélération particulièrement marquée à partir de 2028. À plus long terme, l'INSEE prévoit une augmentation de 4.6 millions du nombre de personnes âgées de 80 ans ou plus d'ici 2070, confirmant le caractère structurel du besoin en solutions d'habitat adaptées au vieillissement.

• Des barrières à l’entrée globalement bonnes liées aux contraintes immobilières et opérationnelles

Les RSS sont des structures privées non médicalisées et, contrairement aux EHPAD, ne relèvent pas du statut d’établissement social ou médico-social et ne nécessitent donc pas, en tant que telles, d’autorisation préalable de l’ARS ou du conseil départemental. En revanche, lorsqu’un exploitant souhaite fournir directement des prestations d’aide et d’accompagnement à domicile, celles-ci relèvent du cadre réglementaire des services autonomie à domicile (SAD), soumis à autorisation et au respect d’un cahier des charges spécifique.

Les principales barrières à l’entrée sont ainsi davantage immobilières, financières et opérationnelles. La réussite d’une résidence dépend fortement de son emplacement (proximité des commerces, transports et services de santé), de la qualité du bâtiment et des services proposés, ainsi que de la notoriété de l’opérateur. Le développement d’une RSS nécessite par ailleurs des investissements immobiliers importants et une capacité à financer la période de montée en charge, les résidences récentes pouvant mettre plusieurs années à atteindre un taux d’occupation satisfaisant. Enfin, la capacité à recruter et fidéliser du personnel, à maîtriser les coûts d’exploitation et à disposer d’une marque reconnue constitue un avantage croissant pour les opérateurs établis. Les barrières à l’entrée peuvent donc être considérées comme modérées, mais tendent à se renforcer avec la maturité et la concentration progressive du marché.

Position concurrentielle

• Aegide-Domitys est le leader du marché français, mais reste engagé dans le redressement de son modèle économique

Aegide Domitys demeure le leader français des RSS. À fin 2025, ses 196 résidences en exploitation accueillaient environ 22 700 résidents, soit un parc très supérieur à celui de ses principaux concurrents. Cette couverture nationale, la notoriété de la marque et l'étendue des services proposés (restauration, assistance 24h/24, conciergerie, piscine et espaces sportifs notamment) constituent des avantages concurrentiels importants. Le positionnement reste plutôt haut de gamme, avec des tarifs généralement supérieurs à la moyenne du marché.

Le développement rapide du parc au cours des dernières années a toutefois pesé sur la rentabilité, compte tenu du nombre important de résidences encore en phase de montée en charge et d'un délai de plusieurs années nécessaire pour atteindre leur maturité. Parallèlement, la crise de la promotion immobilière a fragilisé le modèle historique intégré d'Aegide Domitys, reposant à la fois sur le développement immobilier et l'exploitation des résidences. Le groupe a engagé un recentrage progressif sur l'exploitation, l'amélioration de la performance du parc existant, et l’arrêt du développement.

Le soutien actionnarial constitue désormais un élément important du positionnement du groupe. AG2R La Mondiale a acquis en février 2025 les participations restantes, notamment celle de Nexity, et détient depuis 100% d'Aegide Domitys, afin d'accélérer sa restructuration et le retour à l'équilibre économique. Nexity n'est donc plus actionnaire, même si des opérations immobilières en co-promotion initiées antérieurement continuent d'être livrées. Le groupe bénéficie ainsi à la fois d'une position de marché dominante et du soutien financier d'un actionnaire solide, mais son profil reste contraint à court terme par la nécessité d'améliorer le taux d'occupation et la rentabilité de son parc.

• Une activité concentrée en France avec un désengagement des opérations à l’étranger 

Aegide Domitys bénéficie d’un maillage particulièrement dense du territoire français, avec près de 200 résidences en exploitation. Le groupe est présent aussi bien dans des villes moyennes, qui constituent historiquement le cœur de son implantation, que dans les principales agglomérations. 

Après avoir engagé une stratégie de développement international dans plusieurs pays (Belgique, Italie, Portugal, Île Maurice et projets en Asie), Aegide Domitys a fortement réduit ses ambitions à l’étranger afin de recentrer ses ressources sur son activité française et l’amélioration de sa performance opérationnelle. Après avoir procédé à la cession de ses activités en Italie et en Asie en fin 2025, l’international représente ainsi aujourd’hui une part marginale de l’activité avec 6 résidences en exploitation à fin 2025, et le groupe prévoit à moyen terme de céder ces résidences.

Gouvernance

• Actionnariat : AG2R La Mondiale est l’actionnaire unique et le soutien stratégique et financier du groupe

Le groupe a été fondé en 1998 par Jean-Marie Fournet, Frédéric Walther et Didier Jaloux. Il s’est progressivement ouvert à des partenaires capitalistiques, notamment Nexity à partir de 2008. En 2021, AG2R La Mondiale est devenu actionnaire majoritaire, avant de porter sa participation à 100% en février 2025, avec le rachat des participations restantes de Nexity et des fondateurs. Cette prise de contrôle intégrale s’inscrit dans une logique à la fois stratégique et financière. Face aux difficultés rencontrées par Aegide Domitys, AG2R La Mondiale a souhaité renforcer son contrôle afin d’engager des mesures de restructuration supplémentaires et de rétablir son équilibre économique. Aegide Domitys bénéficie ainsi du soutien d'un actionnaire financièrement solide, qui est le principal prêteur du groupe depuis plusieurs années.

Aegide Domitys constitue par ailleurs un actif stratégique pour AG2R La Mondiale, complémentaire de ses activités historiques de retraite, épargne, santé et prévoyance. Le groupe entend ainsi développer une offre couvrant plus largement les besoins liés au vieillissement de ses clients. Dans son plan stratégique « Esprit de conquête » 2026-2031, Aegide Domitys est présenté comme étant au cœur de la proposition de valeur du groupe dans le domaine du bien-vieillir. La priorité est néanmoins donnée au redressement opérationnel, notamment à l’amélioration des taux d’occupation et au retour à la rentabilité d’exploitation, attendu à horizon 2028.

• Management : un management expérimenté soutenu par l’actionnaire 

Depuis mai 2023, les fondateurs, Jean-Marie Fournet et Frédéric Walther, ont cédé leurs fonctions opérationnelles à Olivier Wigniolle, ancien directeur général d’Icade pendant huit ans, nommé président exécutif d’Aegide Domitys.

Face aux difficultés rencontrées par le groupe et plus largement par le secteur, la stratégie a été profondément revue en 2025, avec un recentrage sur l’exploitation des résidences et l’arrêt progressif de l’activité de promotion immobilière, une fois achevées les opérations déjà engagées (17 opérations encore en cours à fin 2025). Cette réorientation marque une rupture avec le précédent plan stratégique de 2023, qui prévoyait encore l’ouverture d’environ 8 nouvelles résidences par an. Le modèle historique reposait en effet sur un développement soutenu du parc : les pertes générées par les nouvelles résidences pendant leur phase de remplissage, qui dure généralement trois à quatre années, étaient compensées par les marges réalisées sur la promotion immobilière. La forte hausse des taux d’intérêt à partir de 2022 a fragilisé ce modèle, en pesant sur la commercialisation et la rentabilité des programmes immobiliers, cette activité devenant elle-même déficitaire à partir de 2023. Dans le même temps, le rythme élevé des ouvertures de résidences a accru les pertes d’exploitation dans un contexte de croissance de l’offre supérieure à celle de la demande.

Le nouveau plan stratégique privilégie désormais la rentabilité plutôt que la croissance du parc, avec pour principaux leviers l’augmentation des taux d’occupation des résidences existantes, la renégociation des loyers et la maîtrise des charges. Le groupe vise ainsi une exploitation profitable à horizon 2028. Il prévoit également de maintenir les investissements nécessaires à l’entretien du parc existant, avec un objectif d’autofinancement de ces investissements par l’exploitation à partir de 2029. Dans l'intervalle, le soutien de l’actionnaire devrait rester important, à travers la mise à disposition de financements (prêt actionnaire et comptes courants) ainsi qu’une augmentation de capital de €450m prévue en 2026.

• Une politique ESG sans incidence sur la notation

Le groupe est encore en développement et ne reporte pas sur tous ses indicateurs ESG. En revanche, il a signé en 2022 un « sustainability-linked loan » avec trois indicateurs : le nombre de ses RSS labelisées VISEHA (label indépendant français Vie Senior et Habitat créé avec l’Afnor en 2018), la consommation électrique des RSS, et le taux de fréquence des accidents du travail. A fin 2025, 93% des résidences étaient labellisées VISEHA, soit un taux supérieur à l’objectif de 92%. En revanche, l’objectif relatif aux accidents du travail n’était toujours pas atteint : le taux de fréquence s’établissait à 30 accidents par million d’heures travaillées, contre un objectif de 24. La consommation d’électricité dépassait encore l’objectif de 4.8 %, malgré une baisse de 5% par rapport à 2024. Les critères ESG d'Aegide Domitys n'ont pas eu d'impact sur la notation du programme de NEU CP.

Par ailleurs, concernant notre évaluation des pratiques ESG d’Aegide Domitys, le groupe bénéficie d’une distinction claire entre les fonctions de Président Exécutif et de Président du conseil de surveillance, de la présence d'un actionnaire solidement structuré, accompagnée d'une analyse approfondie des enjeux ESG au sein du groupe. Sur le plan social, l'entreprise se distingue par une politique d'achats responsables intégrant des critères environnementaux, et la mise en place d'un système de gestion de la qualité, avec des activités bénéficiant d'une certification externe. Enfin, le score ESG reste contraint par l'absence de publication d'un certain nombre de critères environnementaux. 

 

Profil financier

Résultats et profitabilité

• Les dernières opérations de promotion et les nouvelles ouvertures continuent d’impacter la profitabilité

En 2025, le chiffre d’affaires d’Aegide Domitys était en croissance de 6.9%, passant de €581.2m à €621.2m. Par activité, la croissance s’explique principalement par la hausse de l’activité d’exploitation de 5.4%, à €541.8m (vs €513.8m en 2024) grâce à la progression du parc (14 ouvertures de RSS en France en 2025), au remplissage des résidences ouvertes au cours des années précédentes, et à la hausse du panier moyen. Le chiffre d’affaires de l’activité de promotion a reculé à €79.4m (vs €89.2m en 2024) en raison de la baisse des ouvertures et du contexte immobilier difficile.

La profitabilité est restée dégradée en 2025, avec un EBITDA négatif en normes françaises de -€43.8m (vs -€48.3m en 2024), en raison de pertes opérationnelles pour les deux activités. La profitabilité de l’activité d’exploitation reste fortement impactée par le développement et notamment l’ouverture de RSS qui génèrent des pertes sur les trois à quatre premières années, mais également par l’activité internationale qui est déficitaire. L’activité promotion est de nouveau déficitaire depuis 2023, à la suite du retournement du marché immobilier. Les coûts de construction sont restés élevés sans pouvoir être entièrement répercutés aux clients.

Sur notre période de projections (2026-28), à la suite de l’arrêt de l’activité promotion, une fois les programmes en cours terminés (17 programmes à fin 2025), le chiffre d’affaires devrait progresser moins rapidement. Il sera principalement tiré par le remplissage des résidences en ouvertures et par la hausse du panier moyen. En ligne avec le PMT du groupe, présenté en 2025, l’EBITDA en normes françaises devrait s’améliorer mais ne redevenir positif qu’à partir de 2028, impacté par les dernières ouvertures de résidences. Le résultat net restera négatif sur notre période de projections.

Génération de trésorerie et levier

• Une amélioration du FCF mais un levier net ajusté qui reste dégradé

En 2025, le free cash-flow ajusté (après dividendes et paiement des loyers) était positif à €8.2m en raison d’un effet BFR positif, alors que l’activité opérationnelle reste en pertes. Sur notre période de projections, nous nous attendons à ce que le free cash-flow ajusté soit négatif, en raison des pertes opérationnels, des investissements en cours, et des capex sur le parc de RSS (c. €34m/an). Il devrait s’améliorer à partir de 2027, tout en restant négatif et insuffisant pour couvrir les capex, avant de redevenir positif en 2029.

A fin 2025, notre levier net ajusté (des provisions pour retraites et des dettes locatives) ressortait à 11.5x, pour un EBITDA ajusté (des charges de location) de €171.4m. Ce niveau de levier dégradé s’explique à la fois par la mauvaise performance opérationnelle, et par la très forte proportion de dettes locatives (c. 75% de la dette totale ajustée à fin 2025), dont l’impact est accentué par l’ouverture de nouvelles RSS par le groupe. En effet, à l’ouverture d’une RSS, la dette de loyers est reconnue immédiatement, se traduisant dans notre analyse par un ajustement de 100% de la dette locative au bilan, tandis que l’EBITDA reste négatif pendant trois à quatre ans, lors de la phase de remplissage. A titre informatif, en retenant le niveau normatif d’EBITDA des résidences arrivées à maturité, nous estimons le levier net ajusté à environ 7.0x. 

Structure de la dette

• Une dette principalement auprès de son actionnaire La Mondiale SAM

A fin décembre 2025, la dette brute ajustée d’Aegide Domitys s’élevait à €2.0mds (vs €1.7mds à fin 2024) après intégration des dettes de location (€1 509m), des comptes courants d’actionnaire (€330m), et en excluant le prêt actionnaire (€50m). Sans ces ajustements, la dette brute reportée par le groupe était de €203m (vs €209m à fin 2024), hors dépôts et cautionnements d’environ €31m. La quasi-totalité de cette dette financière reportée se trouvait sur Aegide SAS. Elle est principalement composée de financements avec l’actionnaire majoritaire, La Mondiale SAM. Le groupe bénéficie ainsi d’un prêt de €50m, de deux comptes courants, respectivement de €30m et €550m, ce dernier étant tiré à hauteur de €330m à fin 2025. 

Au 1er avril 2026, La Mondiale a renforcé son soutien avec l’augmentation de sa ligne d’avance en compte courant à €650m (vs €550m précédemment), tout en maintenant sa ligne d’avance de €30m au sein du GIE de trésorerie et son prêt de €50m à échéance 2029. 

Les financements externes (c. €151m) se composent du programme de NEU CP utilisé à son maximum (€100m), d’un term loan de €26m amortissable annuellement jusqu’en février 2028, et de diverses dettes dans les filiales liées aux programmes de promotion sous forme de découverts et de crédits-baux notamment. 

Par ailleurs, le ratio de solvabilité (capitaux propres / dette brute ajustée) du groupe Aegide Domitys est fortement impacté par des capitaux propres négatifs du fait d’un résultat net négatif récurrent sur les dernières années. La Mondiale prévoit une augmentation de capital de €450m en 2026 sous forme d’incorporation des comptes courants tirés et le solde en numéraire.

Liquidité

Le profil de liquidité d’Aegide Domitys est jugé « adéquat ». En effet, malgré des FCF négatifs attendus sur la période de projections, les lignes actuelles du groupe et le soutien de l’actionnaire devraient permettre de couvrir les besoins de financements pour les deux prochaines années. Nous considérons également que le groupe a un profil de refinancement satisfaisant avec notamment environ les deux tiers de la dette ajustée du groupe (hors dette locative) qui est une dette vis-à-vis de l’actionnaire majoritaire, sous forme de lignes de trésorerie, de comptes courants et d’un prêt à échéance 2029. 

 

Perspectives d’évolution des ratios de crédit (CMEE)

Notre CMEE est considéré comme Stable puisque nous nous attendons à ce que les ratios financiers restent relativement stables au cours des douze prochains mois. La performance opérationnelle devrait rester faible en raison des dernières ouvertures prévues qui vont peser sur la rentabilité, même si celle des RSS « en croisière » devraient s’améliorer. 

 

Projections financières        

Nos projections, sur la période 2026-2028, reposent sur les principales hypothèses suivantes :

• Chiffre d’affaires en croissance, tiré par l’exploitation des RSS alors que la promotion va s’arrêter en 2027.
  • EBITDA en normes françaises qui s’améliore compte tenu du remplissage des RSS mais qui reste déficitaire jusqu’en 2027.
  • Capex annuels de c. €34m / an en moyenne.
  • Levier net ajusté qui s’améliore fortement à partir de 2026 en raison de l’augmentation de capital et de la baisse des ouvertures, mais reste à un niveau dégradé (supérieur à 8.0x en moyenne).
  • Le soutien de l’actionnaire devrait rester important pour couvrir les besoins de financement.

 

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Principaux chiffres financiers

 

Sensibilité de la notation

• Liste des notations
  • Instrument de NEU CP : EF1

Facteurs pouvant influencer (individuellement ou collectivement) la notation :

• Facteurs positifs (↑)

Une amélioration de la note court-terme du programme de NEU CP à EF1+ nécessiterait un rehaussement de la note long-terme servant de référence, qui bénéficie de la garantie de La Mondiale SAM, assortie d’un CMEE stable et d’un profil de liquidité « adéquat » ou « supérieur ». Cette évolution découlerait principalement d’une amélioration significative de la notation de La Mondiale SAM. Compte tenu de l’outlook Négatif de la notation de La Mondiale SAM depuis septembre 2026, une amélioration de la notation d’Aegide Domitys nous paraît peu probable à moyen terme. 

• Facteurs négatifs (↓)

Une dégradation de la note du programme de NEU CP pourrait résulter de la cessation de la garantie à première demande provenant de La Mondiale SAM ou d’une dégradation de la note long terme servant de référence dont l’outlook est Négatif depuis septembre 2026. Par ailleurs, une dégradation du profil de liquidité d’Aegide Domitys à « faible » ou une dégradation du CMEE à négatif entraînerait également un abaissement de la notation à EF2.